Tasar propiedad

¿Comprar propiedades en tiempos de crisis?

Ante la situación actual las cifras del mercado permiten reflexionar.  Aquí algunas de ellas, según fuentes oficiales:

  • El  Indicador Mensual de Actividad Económica (Imacec) creció un 3% interanual durante el mes de septiembre.  Así́, el Producto Interno bruto (PIB) cerró con un aumento de 3,3% en el tercer trimestre.
  • El Índice de Precio al Consumidor (IPC) registró un alza de 0,8% durante el mes de octubre, por sobre la esperado. Como resultado, el IPC acumuló una variación de 2,5% en los últimos 12 meses.
  • Las tasas de interés bancarias subieron al 3% cuando habían llegado al 1,5%

José Luis Passalacqua, Gerente de Post Venta de Procasa, afirma que “las necesidades de unos son las oportunidades de otros, pues actualmente las expectativas de los inversionistas sobre el mundo inmobiliario bajaron y aunque no se espera un impacto en los precios, sí se espera un retraso en los proyectos nuevos, lo que se mezcla con la incertidumbre de aquellos que desean comprar y generando una preferencia por arrendar”.

A partir de lo anterior, se generan varias variables, según indica:

  • Se atrasan los proyectos nuevos, retraso en la compra de terrenos, lo que afecta en el largo plazo y una baja en las velocidades de venta en verde en el mediano plazo.
  • La demanda de propiedades cambia de compraventa a arriendo, mejorando la rentabilidad de los que poseen bienes inmuebles.
  • Las propiedades usadas cambian su fisonomía, gente que quería vender, decide esperar, quedando un volumen mayor de personas que necesitan vender. Ante esa necesidad, el precio tiende a la baja o a la aceptación de ofertas incluso sobre el 10%.
  • Los bancos subieron las tasas (ojo siguen siendo buenísimas) y colocaron medidas más estrictas en la aprobación de los créditos, donde se castigan las tasaciones. Lo que ocasiona aumento de riesgos por la incertidumbre actual.

¿Dónde están las oportunidades?

Hasta el pasado mes de octubre la oportunidad se mostraba en los bancos, quienes ofrecían bajas tasas, Passalacqua indica que “financieramente lo aconsejable era pedir la cantidad máxima posible a la mayor cantidad de tiempo”, generando divisas en fines generales que permitían tener caja. Ahora en noviembre hay que salir a buscar las oportunidades en el mercado.

¿Cómo actuar en situación de crisis?

Passalacqua afirma que se desvalorizaron los paños inmobiliarios para terrenos de alta gama, incluso cuando las expectativas de vendedores es seguir altísimos valores de venta y que las propiedades no han bajado de precio. Pues sí se cambió considerablemente la velocidad de venta de proyectos de 10.000 UF o más, si antes se vendía uno mensual, hoy podría ser que se venda 1 cada 3 meses o más.

Del mismo modo, el aumento de cesantía, se habla de 2 dígitos, lo que afecta escalonadamente a las familias, por lo que, “salen a vender propiedades para cubrir los costos que estos tienen”. Esto genera un aumento en las operaciones impagas en los bancos y el mercado se llena de oportunidades.

Por otra parte, se esperan acciones anti cíclicas por parte de las entidades gubernamentales, así como el Banco Central sale a contener el dólar, seguramente veremos acciones para fomentar la compraventa en segmentos de subsidio (Bajo 2.200 UF de valor propiedad)

Finalmente, Passalacqua indicó “las oportunidades se darán en compra de propiedades a valor de oferta, para arrendar por un tiempo hasta tener la estabilidad a largo plazo y que mejoren las condiciones de venta”.

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